Il saldo e stralcio è una tecnica nella quale un consulente del debito evita che un immobile sia venduto all’asta, trattando con i creditori (per abbassare l’ammontare del debito) e trovando un acquirente, disposto a comprare l’appartamento. Di seguito, descritto nel dettaglio, Vi illustriamo la nostra attività e le varie fasi per effettuare questo tipo di acquisto.
Stralcio immobiliare: il debitore
Partiamo dalle basi: chi sono le persone coinvolte in uno stralcio immobiliare. Innanzitutto, c’è il debitore. Ecco un suo possibile identikit.
Il debitore, che chiameremo Paolo, è di solito una persona che ha contratto un mutuo con una banca per l’acquisto di un appartamento. In un primo momento, ha pagato le rate con regolarità, fino a che un imprevisto gli ha ridotto il reddito in modo sostanziale. La perdita di un lavoro, come una spesa improvvisa necessaria, o altro, hanno modificato la situazione patrimoniale di Paolo e lo hanno portato a non poter più pagare le rate.
Dal mancato pagamento della prima rata, si giunge in poco tempo alla procedura di pignoramento: la casa viene messa all’asta, dove seguirà l’iter previsto.
L’asta immobiliare non garantisce, tuttavia, l’estinzione del debito. E Paolo rischia seriamente di restare senza casa e con un debito pendente sulle spalle.
Facciamo un esempio che ti farà capire meglio come funziona la tecnica dello stralcio immobiliare.
Paolo ha contratto con la banca un debito di 200mila euro. Inizialmente, ha pagato le rate quindi supponiamo che il suo debito ammonti a 190mila euro.
Il perito, nominato per la valutazione dell’immobile, stabilisce che la casa ha un valore di 150mila euro, che si riduce (del 25%) secondo le procedure delle aste immobiliari.
Pertanto, ora il suo immobile è venduto a 112.500 euro, sempre supponendo che non ci sia un’asta deserta, altrimenti il valore dell’immobile si ridurrebbe ulteriormente.
L’asta si fonda sul meccanismo dei rilanci: immaginiamo quindi che il prezzo di vendita definitivo venga fissato a 130mila euro, a cui vanno aggiunti poi i costi di procedura che la banca anticipa (ma che sono a carico di Paolo) e sono intorno ai 10mila euro.
Basta fare due calcoli per capire come Paolo, oltre a perdere la casa, sia ancora debitore per 80mila euro. L’asta, insomma, non ha risolto nessuno dei suoi problemi.
Cosa resta da fare a Paolo? Affidarsi ad un pagamento a saldo e stralcio che è l’unica soluzione ai suoi mali.
Saldo e stralcio immobiliare: il creditore e l’acquirente
Nella storia che stiamo raccontando, il creditore di Paolo è la banca. Eppure, ci sono altri potenziali creditori, come il condominio, dal quale spesso parte una procedura di pignoramento o altre società di prestiti.
I creditori sono dunque diversi, e vanno distinti tra privilegiati e non privilegiati. Quando si inizia una trattativa di saldo e stralcio bisogna iniziare proprio da quelli privilegiati.
Di solito, l’ente che concede il mutuo è il primo datore di ipoteca ed è proprio a lui che bisogna rivolgersi per far partire lo stralcio.
Il creditore ragiona sulla base dei numeri. Le valutazioni che fa durante la procedura di stralcio debiti,sono basate su riflessioni razionali, a differenza del debitore che è mosso più da input irrazionali.
I margini di trattativa, tuttavia, sono tanti. Se sei un bravo consulente del debito, hai alcune leve su cui spingere, come quella della rapidità: con il saldo e stralcio i creditori hanno meno soldi rispetto al dovuto, ma li hanno anche in molto meno tempo, senza dover aspettare i tempi più lunghi delle aste immobiliari.
Oltre al debitore e al creditore, c’è un altro protagonista nello stralcio immobiliare, ed è l’acquirente, colui che acquista la casa prima che finisca all’asta. L’abilità di un buon consulente del debito è proprio quella di trovare l’acquirente giusto in tempi rapidi.
Qual è l’identikit dell’acquirente perfetto? È innanzitutto una persona che ha già la liquidità per comprare l’appartamento per intero, o le caratteristiche per accedere agevolmente al mutuo. È, inoltre, una persona realmente interessata all’appartamento.
Infine, una delle caratteristiche più importanti dell’acquirente, è la sua disponibilità a effettuare la vendita in tribunale, e non come succede normalmente davanti a un notaio: è in tribunale infatti che avviene la compravendita di una casa su cui pende un pignoramento.
Stralcio immobiliare: il consulente del debito
Torniamo a Paolo e al suo debito di 200mila euro. Come ti anticipavo Paolo non ha tante strade da percorrere, salvo quella che lo conduce allo stralcio immobiliare: la sua unica occasione per liberarsi dai debiti e rifarsi una vita.
Tuttavia, per rendere questo possibile, Paolo deve incontrare il consulente del debito giusto.
Capire come si muove il consulente del debito ti aiuta a capire come funziona lo stralcio immobiliare, quali sono le attività da compiere e poi anche quelle da non fare.
Il primo step che un consulente del debito compie è parlare con l’esecutato. È una delle fasi più delicate, quella in cui deve convincere Paolo (o chi si trova in situazioni simili) a fidarsi di lui, che ha soluzione giusta per tirarlo fuori dalle sabbie mobili dei debiti in cui è finito.
Una volta raggiunto l’accordo, il consulente del debito mette tutto nero su bianco, ottenendo quella che è chiamata la delega, senza la quale non è autorizzato a trattare con i creditori.
Il secondo step che compie è la ricerca degli accordi con i creditori. Nel caso specifico, negozia per convincere la banca, il principale creditore di Paolo, ad abbassare le sue richieste e a scendere dai 190mila euro previsti a una cifra più utile alla trattativa.
Il terzo step, anche se questo avviene in contemporanea con gli altri, è quello della ricerca dell’acquirente. Il consulente può anche investire in prima persona, comprando l’appartamento, ma se non ha la cifra disponibile va alla ricerca di un compratore.
I modi per trovarlo sono tanti. Di solito, si rivolge agli agenti immobiliari di zona, che spesso hanno una o più soluzioni da proporre. Il sostegno di figure come gli agenti immobiliari, ma anche di avvocati e notai, fa capire che lo stralcio immobiliare non è un lavoro che avviene in solitaria. Ogni successo, ogni buona trattativa nasce da un buon lavoro di squadra.
Una volta fatti questi primi tre step, il consulente del debito ha le carte in tavola per realizzare un’operazione soddisfacente per i clienti, i debitori e le sue tasche.
Il saldo a stralcio immobiliare è infatti una tecnica win win che offre vantaggi a tutti i protagonisti coinvolti nella trattativa.
In sintesi il saldo e stralcio fa vincere proprio tutti.