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Cosa vuol dire comprare in pre asta?

3 Gennaio 2022 | Autore: Carlos Arija Garcia da LA LEGGE PER TUTTI

A chi conviene concludere la compravendita di un immobile pignorato prima che vada all’asta? Come funziona il saldo e stralcio?

Chi ha bisogno di acquistare una casa, di solito, pensa a sfruttare una di queste due occasioni: o un buon affare offerto dal mercato immobiliare oppure qualche asta giudiziaria che proponga qualcosa a prezzo ridotto. In pochi, valutano una terza via, forse sconosciuta ma che può essere altrettanto sconveniente: quella di mettere le mani sull’immobile pignorato prima che il tribunale concluda la vendita.

Cosa vuol dire comprare in pre asta, da un punto di vista burocratico ed economico? Conviene al venditore, all’acquirente o a entrambi?Si parla di un’operazione che può essere fatta, appunto, dopo il pignoramento della casa e che comporta dei vantaggi notevoli per le due parti. Chi vende, può «piazzare» la casa ad un prezzo superiore rispetto a quello che risulterebbe dall’asta. Chi acquista, non potendo dare per stabilito che riuscirà ad aggiudicarsi l’immobile, riesce, comunque, a risparmiare rispetto a quello che pagherebbe sul mercato.

Che cos’è la pre asta?

Comprare in pre asta significa acquistare sul libero mercato un immobile pignorato prima che sia messo all’asta, quando il valore della casa è superiore al debito contratto, garantendo in questo modo al venditore un margine di guadagno. Si tratta, dunque, di una vendita assistita di un immobile che non potrebbe essere venduto se non su ordine di un giudice. Condizione fondamentale: che l’operazione garantisca la cancellazione del debito, del pignoramento e di qualsiasi altra procedura in corso.

Pre asta: i vantaggi per il venditore

Chi ha contratto un debito e si è visto pignorare la casa può ottenere diversi vantaggi dalla vendita dell’immobile in pre asta. Ad esempio:

  • ottenere più velocemente i soldi che servono a soddisfare i creditori e a cancellare il debito senza attendere l’asta;
  • ricavare un guadagno maggiore dalla vendita rispetto a quello che avrebbe avuto dall’asta, garantendosi un margine che gli consenta di pagare il debito e di tenersi una somma per sé;
  • risparmiare sui costi di procedura dell’asta;
  • essere cancellato dalla lista dei cattivi pagatori e avere la possibilità di chiedere nuovi prestiti.

Pre asta: i vantaggi per l’acquirente

Chi decide di comprare in pre asta ha, soprattutto, un vantaggio di tipo economico: come accennato poco fa, deve partire dal presupposto che potrebbe non aggiudicarsi la casa all’asta perché un’altra persona fa un’offerta maggiore. In questo modo, perderebbe l’occasione di mettere le mani sull’immobile che gli piaceva. Oppure, per aggiudicarsela dovrebbe puntare molto in alto in modo da sbarazzarsi della concorrenza. Ma, così facendo, rischierebbe che l’affare non fosse tale alla fine.

Questa sorta di «via di mezzo» della pre asta gli offre, da una parte, la garanzia di comprare la casa, anche se ad un prezzo leggermente maggiore di quello che avrebbe pagato aspettando l’asta. Dall’altra, però, avrà la possibilità di acquistarla ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato: mediamente, si riesce a risparmiare dal 10% al 20%.

Il compratore ha la possibilità di vedere l’immobile prima di avviare la procedura di acquisto e di fissare i tempi per concludere l’operazione in modo da stabilire quando può entrare in possesso del bene.

Pre asta in saldo e stralcio: cosa vuol dire?

Chi vende una casa in pre asta può farlo attraverso il saldo e stralcio. Si tratta di un’operazione tra creditore e debitore (qui l’acquirente non c’entra) che consente di ridurre il debito complessivo a fronte di un pagamento. In altre parole: le parti raggiungono un accordo sul pagamento e il debitore ottiene uno sconto sulla somma da versare. In questo modo, il creditore ha la garanzia di portarsi a casa più velocemente almeno una parte di quello che gli spetta.

Cosa bisogna fare per comprare in pre asta?

Quando si vuole fare un’operazione di compravendita immobiliare in pre asta, occorre, prima di tutto, controllare il fascicolo del Registro Generale delle Esecuzioni presso il tribunale, il cosiddetto RGE, per avere un riscontro sull’immobile pignorato. Dopodiché bisognerà:

  • verificare l’atto di proprietà;
  • fare i dovuti controlli catastali e di licenze edilizie;
  • accertare l’esistenza di eventuali ipoteche o altri vincoli;
  • appurare la situazione che riguarda le spese condominiali.

Appurati tutti questi elementi, l’operazione si svolge come una normale compravendita immobiliare. Poniamo il caso che Mario abbia una casa che sta per finire all’asta ad un prezzo di 130mila euro e con un’offerta minima di 90mila euro. Giuseppe si mette in contatto con Mario e, per non rischiare di perdere l’immobile e non dover aspettare la data dell’asta, offre a Mario i 130mila euro per comprare in pre asta. In questo modo:

  • Mario avrà la possibilità di vendere la casa ad un valore teoricamente superiore rispetto a quello che avrebbe potuto ricavare dall’asta;
  • Giuseppe si prende l’immobile evitando il rischio di dover pagare di più nel caso ci fossero state delle continue offerte al rialzo durante l’asta.

Inoltre, Mario potrà pagare il suo creditore con i soldi ottenuti dalla vendita della casa. Se il debito fosse di non molto superiore ai 130mila euro (poniamo 150mila euro), potrebbe concludere un accordo a saldo e stralcio per chiudere la vicenda e liberarsi dal debito.

3 Gennaio 2022 | Autore: Carlos Arija Garcia da LA LEGGE PER TUTTI


Immobili, espropriazioni con termini stringenti e vendite anche private

Le deleghe contenute nella riforma civile (legge 206/2021) toccano anche il processo esecutivo, travagliato da tre lustri da riforme, con l’intento, non sempre riuscito, di renderlo più efficiente e rapido.

Il comma 12 dell’unico articolo della riforma contiene i principi e i criteri direttivi per una riforma “a macchia di leopardo” che prevede, innanzitutto, la sostituzione della formula esecutiva per i titoli di formazione giudiziale o pubblica con un’attestazione di conformità della copia all’originale e la sospensione del termine di efficacia del precetto finché durano le indagini telematiche autorizzate dall’articolo 492-bis del Cpc. Sono ispirate alle astreintes le modifiche all’articolo 614-bis del Codice di rito: saranno introdotti limiti quantitativi e temporali alle misure di coercizione, che potranno essere disposte anche dal giudice dell’esecuzione, per contenerne la durata e renderla più efficiente. Sono previste la riduzione del te Più organica la delega per la riforma dell’espropriazione immobiliarermine per il deposito della documentazione ipocatastale, da 60 giorni dal pignoramento a 45. E l’anticipazione della nomina del custode dell’immobile pignorato in sostituzione del debitore, da compiere entro 15 giorni dal deposito di tale documentazione, la cui completezza è verificata dal custode e dall’esperto stimatore.

Si torna inoltre a una liberazione anticipata degli immobili non occupati dal debitore o occupati sine titulo, che il giudice dell’esecuzione ordinerà prima di delegarne la vendita. All’attuazione dell’ordine di liberazione dell’immobile dopo il decreto di trasferimento provvederà il custode, secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione, senza le formalità prescritte dall’articolo 605 del Cpc.

Per accelerare le operazioni di vendita delegate al professionista sarà previsto il termine di un anno (prorogabile) e il professionista dovrà compiere almeno tre tentativi di vendita. L’esito sarà oggetto di altrettante relazioni al giudice dell’esecuzione, che deve vigilare sull’attività svolta dal delegato e sostituirlo, se negligente. Il professionista redigerà il piano di riparto attenendosi alle istruzioni del giudice. Per rafforzare la stabilità del decreto di trasferimento è previsto un termine di 20 giorni per la proposizione del reclamo contro gli atti del professionista e l’impugnabilità con l’opposizione agli atti esecutivi dell’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione decide il reclamo.

Sarà introdotta, infine, la possibilità della vendita privata dell’immobile pignorato, a un prezzo non inferiore a quello indicato dallo stimatore, da affidare al debitore esecutato che ne faccia istanza non oltre 10 giorni prima dell’udienza di autorizzazione alla vendita. La novità dovrebbe velocizzare la procedura esecutiva e contenere i costi.

da ILSOLE24ORE DEL 20/12/2021

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