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L’effetto della pandemia sulle esecuzioni immobiliari. La pandemia ha avuto un forte impatto negativo sulle esecuzioni immobiliari. Più di 30mila aste immobiliari sono state rinviate, per un valore di quasi 3,7 miliardi di euro. Nel primo semestre del 2020 si è registrato un’impasse che ha abbattuto un settore già caratterizzato da tempi lunghissimi (nel 2019 la durata media è stata di 4,6 anni e a fine anno risultavano ancora aperti più di 27mila fascicoli avviati oltre dieci anni prima), cancellando i passi avanti registrati negli ultimi anni.

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Il 2020 si è chiuso con un dimezzamento delle procedure con una perdita, in termini di mancato recupero, compresa fra 6,6 e 8 miliardi. Sono state oggetto di asta (fonte Centro Studi AstaSy Analitics, Npls RE Solution) 116.637 unità immobiliari per un controvalore di circa 16,97 miliardi contro le 140.000 del 2019 (circa 26 miliardi di valore). Gli immobili subastati sono stati 95.329 e tra primo e secondo lockdown sono state sospese ben 44.714. aste (il 42% nel settore residenziale di cui il 30,6% abitazioni e il 12% box-posti auto). La Lombardia in testa alla classifica con circa il 16% delle aste nazionali, seguita dalla Sicilia con il 10% e il Lazio al 7%. È questo l’effetto della sospensione delle attività degli uffici giudiziari durante il periodo di lockdown. Si confidava in una ripartenza dopo la pausa estiva ma la seconda fase della pandemia, il prolungarsi della non piena operatività dei Tribunali e il DL Cura Italia che ha bloccato le procedure esecutive relative all’abitazione principale (che rappresentano il 50% del’’attività) fino al 30 ottobre 2020 - termine prorogato al 31 dicembre 2020 in sede di conversione del “Decreto Rilancio” e ancora al 30 giugno 2021 con il decreto mille-proroghe - hanno purtroppo aggravato la situazione.

Ma lo stop dell’attività giudiziaria ha tagliato anche le iscrizioni, riducendole del 40%: nel primo semestre (gennaio - giugno 2020) le nuove procedure esecutive sono infatti passate dalle 22.319 del 2019 alle 13.381 del 2020. Alle trentamila e più aste rinviate nel periodo di lockdown dei tribunali si aggiungeranno, quindi, le procedure sulle abitazioni principali. L’emergenza sanitaria e il lavoro da remoto hanno contribuito ad accelerare la digitalizzazione dei processi con lo svolgimento delle udienze da remoto e riparti eseguiti per via telematica; il 22% delle vendite si è svolta in presenza a fronte di un aumento dell’85% delle vendite svolte per via telematica. Per chi voglia approfondire i dati rimandiamo allo studio pubblicato nelle news del sito del settore idealista.it (clicca per scaricare il report). Ulteriore rallentamento, come detto, sarà determinato dalla sospensione dei procedimenti esecutivi relativi all’abitazione principale del debitore. Scelta senz’altro di natura politica esplicitata dal suo incipit che pone in evidenza lo scopo di “contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19” L’obiettivo dell’intervento legislativo non è da rinvenirsi invece nella salute pubblica, posto che il mero svolgimento delle procedure espropriative, cui in larga parte è avulso il contatto sociale, non è di per sé veicolo di trasmissione del virus. Più plausibile è assegnare quindi alla norma un significato socio-economico: attutire le ripercussioni della crisi del sistema produttivo sulle fasce più esposte, mettendole al riparo dall’azione esecutiva.

In virtù della disposizione de qua, i debitori più “deboli” potranno fruire di un lasso temporale (una “boccata di ossigeno”) per rinegoziare loro posizioni e salvaguardare il proprio bene più prezioso: la casa in cui vivono. Interesse che si contrappone a quello del creditore che, senza aprire il fronte delle criticità del sistema bancario e creditizio, in ogni caso deve trovare una tutela nel rispetto dei principi costituzionali. Non sono mancate infatti le prime pronunce della giurisprudenza di merito. Il Tribunale di Barcellona P.G (pdf provvedimento) e quello di Rovigo (pdf provvedimento) hanno sollevato la questione di legittimità costituzionale della sospensione sotto diversi profili.

Molto chiaro il giudice siciliano secondo il quale “l’intervento normativo colpisce indistintamente tutti i creditori, a prescindere dalla relativa fascia di reddito, e dunque finanche coloro che magari l ’abitazione principale neanche se la possono permettere e che per i quali il mancato (o anche solo ritardato) recupero coattivo del credito possa essere fonte di pregiudizi non meno rilevanti rispetto a quello subito dall’'esecutato che con il suo inadempimento ha provocato l ’altrui legittima richiesta di tutela esecutiva al potere statuale”. Il Tribunale di Rovigo ha ritenuto che la disciplina in questione contrasti anzitutto con gli artt. 3, 41, 117 Cost.. Se da un lato l’espropriazione forzata, infatti, contribuisce al funzionamento dell’economia di mercato, di contro le disposizioni censurate pregiudicano l’affidamento sulla stabilità del sistema e sulla certezza e speditezza delle procedure di recupero dei crediti. Evidenziata anche la violazione: dell’’art. 42, comma 3, Cost., in quanto impedisce al creditore di chiedere l’assegnazione del bene immobile in pagamento, divenendone così proprietario; dell’art. 47 Cost. nella parte in cui quest’ultimo prevede che la Repubblica favorisce l’accesso del risparmio alla proprietà dell’abitazione; dell’art. 111 Cost., a tutela della ragionevole durata del processo, tenuto anche conto dell’art. 6 CEDU, il cui rispetto è dovuto ex art. 117 Cost.

Altri, a dire il vero assai debolmente, hanno ancorato la sospensione alla emergenza sanitaria sotto il profilo dell’obiettivo di prevenire ogni possibile occasione di contagio, riferita ad ogni genere di persona, dunque, non soltanto al debitore in cerca di una nuova abitazione, ma anche allo stesso custode, che per adempiere gli obblighi connessi alla sua figura di ausiliario del giudice, è costretto ad esporre la propria persona ad una potenziale ipotesi di contagio dovendosi recare all’interno dell’immobile del debitore e del suo nucleo familiare.

Il recente Decreto, prorogando ulteriormente la sospensione dei pignoramenti di immobili ad uso abitativo, infligge l’ennesimo duro colpo alle procedure che si trovano ormai in una situazione di stallo da quasi un anno, con notevoli conseguenze per il ceto creditorio. All’indomani dell’entrata in vigore del cd Decreto Milleproroghe, i primi provvedimenti emessi da alcuni Tribunali italiani hanno lasciato che la sospensione delle esecuzioni immobiliari relative alla prima casa riguardi le sole procedure già pendenti mentre nulla viene precisato in merito all’avvio delle azioni esecutive.

Infatti, il Tribunale di Perugia e quello di Castrovillari, hanno rilevato che le procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto abitazioni principali, sono sospese sino al 30 giugno 2021, precisando altresì che i delegati potranno procedere alla pubblicazione degli avvisi di vendita rispettivamente nei trenta giorni successivi alla scadenza della proroga ovvero a partire dal 1.07.2021.

E’ auspicabile che altri Fori Italiani facciano chiarezza sulla questione fornendo una interpretazione univoca in punto di applicazione della recente disciplina d’urgenza.

Roma, 29 gennaio 2021

Avv. Paolo Voltaggio
Consigliere Coordinatore della Commissione Esecuzioni Immobiliari del COA


Il decreto Semplificazioni consente una via di uscita al cittadino di fronte all’immobilismo della Pubblica Amministrazione sul silenzio-assenso.

Basterà un'autocertificazione per dare uno scossone all’amministrazione pubblica rimasta immobile di fronte ad una richiesta di condono edilizio o di un permesso di costruire e per poter, quindi, ottenere la pratica rimasta nel cassetto di un ufficio comunale. Lo prevede il decreto Semplificazioni approvato di recente: in sostanza, ed in virtù della nuova normativa, l’ufficio pubblico dovrà certificare su richiesta dell’interessato che i termini a sua disposizione per rispondere alla domanda del cittadino sono scaduti e quel silenzio equivale all’accettazione della domanda. In caso contrario, il richiedente potrà far valere l’istanza di condono o il permesso di costruire con un’autocertificazione in cui attesta che l’amministrazione non ha fatto alcunché di fronte alla sua richiesta.

In questo modo, il decreto aiuta il cittadino a superare un ostacolo non indifferente: quello di dover dimostrare il silenzio-assenso dell’amministrazione. Per la prima volta – non era mai successo prima – sarà l’ufficio pubblico a dover certificare che, effettivamente, il cittadino aveva presentato una domanda di condono o richiesto un permesso di costruire ma che il suo silenzio è andato oltre i termini consentiti. Se non lo fa l’ufficio pubblico, potrà farlo il cittadino.

Più che probabile, dunque, che decine di migliaia di pratiche che ora «dormono» nella Pubblica Amministrazione si risveglino e giungano a termine. Da una parte, quelle per accedere ad una sanatoria che consenta di mettere in regola qualche abuso e che dipendevano dalla regola del silenzio-assenso. Così come succede con i permessi di costruire, che l’ufficio tecnico del Comune deve rilasciare, a seconda dei casi, in 90 o in 180 giorni: se tutto tace superati questi termini, la domanda si ritiene accettata. Il problema era dimostrarlo, poiché di fronte al solo silenzio non c’era un documento in grado di provare l’assenso.

Il problema viene ora risolto con il decreto Semplificazioni, che prevede l’obbligo per l’ufficio pubblico di rilasciare l’attestazione in cui si certifica che i termini sono stati superati. A patto, però, che sia il cittadino a richiedere il rilascio di questo documento.

E se il silenzio dell’amministrazione va oltre? Se la richiesta del certificato dell’avvenuta decorrenza dei termini non arriva? Il decreto consente al cittadino, trascorsi dieci giorni, di «tagliare la testa al toro» firmando una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui certifica che l’amministrazione è rimasta immobile di fronte alla sua istanza.

I casi interessati dalla nuova disposizione contenuta nel decreto sulla possibilità di richiedere la certificazione del silenzio-assenso sono le domande per ottenere:

  • il condono edilizio: il termine sul silenzio-assenso è di 24 mesi;
  • un permesso di costruire: il termine è di 90 giorni;
  • l’iscrizione ad un albo, un registro o un elenco professionale: il termine è di 2 mesi;
  • l’apertura, il trasferimento e l’ampliamento di una struttura di vendita: il termine è di 90 giorni;
  • il cambio di residenza: il termine è di 45 giorni;
  • l’installazione o la modifica di impianti radioelettrici: il termine è di 90 giorni.
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