Estratto da “Il Sole 24ore” del 19/10/2022
Procedure esecutive:
Arriva la vendita diretta con la collaborazione del debitore
E’ possibile cercare un acquirente che offra un prezzo almeno pari a quello di stima, più una cauzione del 10%.
L’articolo 3, commi 34-44 della legge delega reca una serie di modifiche al libro III del Codice di procedure civile, al fine di snellire le attività procedurali e velocizzare quelle di esecuzione.
Particolare rilievo assume l'introduzione dell’istituto della vendita diretta finalizzato a favorire una liquidazione rapida attraverso la collaborazione del debitore che può attivarsi nella ricerca di un acquirente disposto a offrire irrevocabilmente un prezzo non inferiore a quello di stima, accompagnato da una cauzione pari al 10 per cento.
L’istanza-offerta, che può essere formulata una sola volta, è depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza che autorizza la vendita e notificata ai creditori entro cinque giorni dal medesimo termine. Nell’udienza richiamata, se il valore dell’immobile è uguale o inferiore al prezzo offerto, il giudice valuta l’ammissibilità, diversamente l’offerente ha dieci giorni di tempo per integrare offerta e cauzione al prezzo base.
Se avviene l’integrazione, il giudice valuta l’ammissibilità, in mancanza dispone l’incanto. Nell’uno e nell’altro caso di dichiarata ammissibilità per congruità di prezzo, in assenza di opposizione dei creditori, il compendio è aggiudicato all’offerente senza alcuna gara.
Se uno o più creditori si oppone all’aggiudicazione, il giudice, nel fissare pubblicità dell’offerta ricevuta, pone termine per la formulazione di ulteriori offerte non inferiori a quella già depositata, dando luogo, in caso di pluralità di offerte, a gara con aggiudicazione al migliore offerente.
Su istanza dell’aggiudicatario, il giudice in luogo di decreto predisposto dal professionista delegato e pronunciato dallo stesso giudice, autorizza il trasferimento mediante atto negoziale a cura di un notaio (di sua fiducia).
Questo istituto offre un bilanciamento del rischio costi-benefici per il debitore, l’offerente e il ceto creditorio. E’ pur vero che l’offerente “non ostile” deve offrire il prezzo senza ribassi, nemmeno il primo ribasso costituito dal prezzo minimo, ma non si espone all'alea della gara. E’ anche vero, però, che gli stessi creditori, nel rinunciare alla probabilità di realizzare un prezzo superiore a mezzo vendita competitiva, si proteggono assicurandosi l'incameramento del prezzo base.
Rimane la criticità per le parti di operare una scelta al buio, non essendo stata testata l'effettiva commerciabilità del bene, perseguibile solo con pubblico incanto. D’altro canto è bene considerare che in caso di prezzo offerto insufficiente a soddisfare tutti i creditori, la vendita diretta, a differenza dell’accordo extra processuale con i creditori “a saldo e stralcio” e della procedura di sovraindebitamento, esclude il beneficio dell’esdebitazione del debitore.
Estratto da “Il Sole 24ore” del 19/10/2022
Procedure esecutive:
Accelerato l’iter di liberazione dei beni immobili
II custode giudiziario In caso di occupazione sine titulo del bene
La novità: II nuovo ordine di liberazione è un provvedimento auto esecutivo, con effetti diversi dal decreto di trasferimento.
Salvo non abbia alcuna utilità ai fini della conservazione o dell’amministrazione del bene o per la vendita, il custode giudiziario viene nominato contestualmente all’esperto stimatore formalizzando la collaborazione dei due ausiliari, soprattutto ai fini della verifica della documentazione catastale.
Mirando a garantire un corretto equilibrio tra l’interesse pubblicistico, di libe- rare l’immobile per “vendere prima e meglio” per l’ottimale soddisfazione dei crediti azionati e quello privatistico, del debitore all’abitazione idoneo (Corte costituzionale sentenza n. 128/2021) a comprimere in maniera temporanea il pieno esercizio della tutela esecutiva, sono state apportate ulteriori modifiche riguardo alla conservazione dei beni, prevedendo in particolare una accelerazione della procedure di liberazione dell’immobile quando e occupato sine titulo o da soggetti diversi dal debitore, al più tardi con la pronuncia dell’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o sono delegate le relative operazioni.
Se abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare si ordina la liberazione contestualmente alla pronuncia del decreto di trasferimento - nell'interesse e senza spese a carico dell'aggiudicatario o dell’assegnatario salvo espresso esonero ad opera di questi ultimi - attuata dal custode giudiziario secondo le disposizioni del giudice, senza l'osservanza delle formalità previste per il precetto per consegna o rilascio.
Quando è ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti o comunque impedito lo svolgimento delle attività degli ausiliari del giudice, quando l’immobile non è adeguatamente tutelato o mantenuto in uno stato di buona conservazione o l’esecutato viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, il giudice, sentite le parti e il custode, ordina la liberazione.
Nell’ipotesi di immobile abitato dal debitore, l’ordine di liberazione costituisce provvedimento autonomo e separato, emesso (salvi i casi di ordine anticipato per comportamenti violativi del debitore) contestualmente alla pronuncia del decreto di trasferimento.
Il nuovo ordine di liberazione è, dunque, un provvedimento auto esecutivo, con effetti diversi dal decreto di trasferimento (che, comunque, è e resta titolo esecutivo in favore dell’aggiudicatario da azionare nelle forme della procedura per rilascio), con l’attribuzione al custode, in favore di una maggiore efficienza della procedura, di una ultrattività della funzione, limitata alia materiale liberazione di un immobile divenuto di proprietà di altri e, quindi, non più soggetto al munus custodiale.